KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YÜZDE 25 SINIRI

Kira sözleşmelerinde yüzde 25 artış oranı uygulaması

Kira sözleşmelerinde yüzde 25 artış oranı sınırlaması getirilmeden önce artış oranı yıllık TÜFE oranının ortalamasına göre yapılmaktaydı. Her ay TÜİK tarafından yayınlanan veriler ışığında kira artış oranı belli olmaktaydı. Ancak yeni yapılan düzenleme ile Borçlar Kanunu’na geçici madde eklendi.  Bu maddeye göre 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek olan kira sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için kira bedelinin artış oranının yüzde 25’i geçmemesi gerekir. Ancak yıllık TÜFE ortalamasının yüzde 25’in altında kalması durumunda, kira artış bedeli hesaplanırken TÜFE oranı dikkate alınmalıdır.

11 Haziran 2022 Tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “7409 Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile Borçlar Kanunu’na eklenen madde şu şekildedir:

11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

11 Haziran 2022 tarihinden önce yenilenen kira sözleşmelerinde en fazla yüzde 25 kira artışı uygulaması geçerli değildir. Ancak 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında kira sözleşmesi yenileyecek olanlar bu düzenlemeden yararlanabileceklerdir. Yapılan değişiklik ile 1 Temmuz 2023 sonrasında yapılacak kira sözleşmesi yenilemelerinde yüzde yirmi beş artış kuralı geçerli olmayacak ve tıpkı eskiden olduğu gibi yıllık TÜFE ortalaması ile kira artışları gerçekleştirilecektir.

YÜZDE 25 KİRA ARTIŞ ORANININ İSTİSNALARI NELERDİR?

Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeye baktığımızda, kira sözleşmelerinde en fazla yüzde 25 artışın sadece konutlarda geçerli olduğunu görmekteyiz. Dolayısıyla iş yeri kiralamalarında yüzde 25 artış oranı geçerli olmayıp, TÜFE oranında artış yapılması gerekir.

Yüzde 25 kira artışı kuralından etkilenmeyen bir diğer durum ise 5 yılını doldurmuş kiracıların kira sözleşmelerindeki artış oranıdır. 5 yılını doldurmuş olan kiralamalarda, kiraya verenin (ev sahibinin) kira tespit davası açarak kirayı yükseltme hakkı mevcuttur. Bu hak kapsamında yüzde 25 kuralının burada uygulanması uygun değildir.

Son olarak; kiralarda en fazla yüzde 25 artışı mümkün kılan düzenleme kalıcı değil, geçici bir düzenlemedir. 1 Temmuz 2023 ile sona erecek olan bu düzenlemeden sonra kira artış oran hesabı eski usulle yapılmaya devam edilecektir.

KİRA ARTIŞINDA YÜZDE 25 KURALINA KARŞI EV SAHİBİ DAVA AÇABİLİR Mİ?

Kira sözleşmelerinde yüzde 25 artış oranı ev sahipleri açısından açıklanan enflasyon oranları karşısında hakkaniyetsiz bir sonuç ortaya çıkarmaktadır. Ancak bu noktada sadece bu düzenlemeye karşı kanunun Anayasa’ya aykırılığı iddiasıyla Anayasa Mahkemesi’ne dava açılabilir. Bunun dışında ev sahibinin başka bir dava açma hakkı yoktur. Dolayısıyla 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde, artış oranını yüzde yirmi beş olarak belirleyip artışını gerçekleştiren kiracıya karşı ev sahibinin açabileceği bir dava türü bulunmamaktadır.

YÜZDE 25’TEN FAZLA ARTIŞ YAPMAK İSTEYEN EV SAHİBİNE KARŞI NE YAPILABİLİR?

11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilecek olan kira sözleşmelerinde artış oranı en fazla yüzde yirmi beş yapılabilir. Yüzde 25’ten daha fazla artış talebinde bulunan ev sahibinin bu talebi açıkça kanuna aykırıdır. Ayrıca Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddede yüzde yirmi beş artış oranının üzerinde ödenen tutarlar geçersizdir hükmü yer almaktadır. Dolayısıyla yüzde yirmi beşten daha fazla artış oranı gerçekleştiren ev sahibine, ev sahibinin isteği doğrultusunda kirasını ödeyen kişi daha sonra sebepsiz zenginleşme davası açarak ödediği fazla tutarı geri alabilir.

Kira sözleşmesinin nasıl yapılacağı ve örnek bir kira sözleşmesi için tıklayınız. Diğer yazılarımıza da göz atabilirsiniz.

Herhangi bir sorunuz için iletişim sayfamızda yer alan online iletişim formunu doldurabilirsiniz.